LMNP : comprendre les subtilités du bail commercial

Le bail commercial occupe une place centrale dans la location meublée gérée, notamment dans les résidences services. Ce contrat établit le lien entre le propriétaire immobilier sous le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ou LMP (Loueur en Meublé Professionnel) et l’exploitant de la résidence. Il encadre l’engagement des parties en définissant des éléments tels que le loyer, ses modalités de paiement, de revalorisation et la répartition des charges. Approfondissons le sujet du bail commercial en LMNP.

Fonctionnement du bail commercial

Le bail commercial en LMNP établit un cadre juridique rigoureux et précis pour la location meublée gérée. Avec une durée minimale de neuf ans renouvelable, ce contrat assure une stabilité tant pour le bailleur (le propriétaire) que pour le preneur à bail (le gestionnaire).

Pour comprendre pourquoi une telle durée, rendez-vous sur le site spécialisé https://blog.maslow.immo/lmnp-definition/, vous y trouverez des informations pertinentes autour de la LMNP et son fonctionnement.

La mention de la répartition des charges dans le bail est un point crucial car elle permet de délimiter clairement les responsabilités de chacun, notamment les dépenses liées aux travaux exceptionnels ou aux réparations nécessaires dans le logement meublé.

Le bail commercial spécifie également les conditions de résolution du contrat, telles que les procédures en cas de non-paiement du loyer, offrant ainsi une protection juridique aux deux parties.

Pour l’investisseur, le bail commercial est source de tranquillité. En signant ce type de contrat avec un gestionnaire de résidence, l’investisseur, propriétaire d’un bien dans une résidence de services (comme un EHPAD, une résidence étudiante ou de tourisme), délègue la gestion intégrale du bien à la société de gestion.

Cela signifie qu’il n’aura plus à se soucier des aspects quotidiens de la gestion immobilière, tels que la recherche de locataires, la gestion des états des lieux, ou l’entretien des parties communes, ce qui lui permet de se concentrer sur d’autres aspects de son investissement locatif.

Atouts du bail commercial

Le bail commercial en LMNP offre plusieurs avantages notables qui le rendent attrayant pour les investisseurs. Les voici :

• Gestion simplifiée : Le gestionnaire de la résidence prend en charge toutes les tâches opérationnelles, de l’entretien de la résidence à la recherche de locataires
• Loyers garantis : Le bail commercial assure au propriétaire le paiement de loyers fixes, versés régulièrement (mensuellement ou trimestriellement), indépendamment du taux d’occupation de la résidence
• Clarté des charges et dépenses : Les charges incombant au propriétaire et celles relevant du locataire sont définies clairement dans le bail
• Exonération de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) : Dans le cadre d’un bail commercial en LMNP, c’est la société de gestion qui est redevable de la CFE
• Récupération de la TVA sur l’acquisition : Sous certaines conditions, le propriétaire peut récupérer la TVA sur le prix d’achat d’un bien immobilier neuf. Cette récupération est conditionnée par le fait que la société de gestion offre au moins trois des quatre services para hôteliers requis

Il est à noter que le bail commercial en LMNP peut comporter des risques, notamment une valorisation de l’investissement dépendante de la performance du gestionnaire et non alignée avec le marché immobilier traditionnel. La faillite du gestionnaire, bien que rare, peut contraindre le propriétaire à trouver un nouvel exploitant ou à vendre le bien.

Éléments essentiels à vérifier avant signature

Avant de signer un bail commercial en LMNP, plusieurs aspects doivent être minutieusement examinés pour s’assurer de la viabilité et de la rentabilité de l’investissement.

Sélection rigoureuse du gestionnaire de résidence

La qualité et l’expérience du gestionnaire de la résidence sont primordiales. Il est recommandé de vérifier sa solidité financière, son historique dans la gestion de résidences similaires, sa réputation et ses pratiques.

Détails et services de la résidence

Le bail commercial doit clairement définir l’usage du bien et les services proposés. Dans le cadre d’une résidence services, il faut que le contrat précise que l’exploitant doit fournir au moins trois des quatre services para hôteliers nécessaires (accueil, petit-déjeuner, fourniture de linge, ménage).

La conformité de ces services est essentielle pour maintenir le statut fiscal avantageux du LMNP.

Engagement sur la durée et conditions de renouvellement

Le bail commercial en LMNP est un engagement à long terme, généralement d’une durée de 9 ans, renouvelable. Il faut comprendre les conditions de renouvellement et de résiliation, ainsi que les implications d’acheter un bien avec un bail en cours.

La durée restante du bail et les conditions de son renouvellement peuvent influencer significativement la décision d’investissement.

Modalités de revalorisation des loyers

Le bail doit détailler le mode de calcul de la revalorisation, souvent basé sur des indices spécifiques tels que l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) ou l’Indice de Référence des Loyers (IRL). Cette compréhension permet d’anticiper les variations de revenus locatifs.

Clarification des charges et des responsabilités pour les travaux

Le bail doit explicitement mentionner la répartition des charges entre le propriétaire et le gestionnaire. Vous devez savoir qui est responsable de l’entretien courant, des réparations, du renouvellement du mobilier, et des gros travaux.

Une compréhension claire des responsabilités peut prévenir des désaccords futurs et des dépenses imprévues.